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13 OCT. 2016 Question de la semaine : imputation des déficits fonciers à la suite d'une cession immobilière ?

Exposé de la situation :

Vous êtes propriétaire à la fois d’un appartement donné en location au sein duquel vous avez effectué de nombreux travaux qui ont généré un déficit foncier, ainsi que de parts de SCPI « classiques ».

Vous imputiez jusqu’à présent votre déficit foncier reportable (dû aux travaux) sur l’ensemble de vos revenus fonciers. Vous souhaitez désormais vendre cet appartement.

Vous vous interrogez sur l’impact de cette cession sur les déficits fonciers imputés.

Décryptage :

Lorsqu'un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global en application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts (CGI), l'immeuble doit être affecté à la location, et le cas échéant, les titres de sociétés doivent être conservés, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

Lorsque cette condition n'a pas été respectée, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause dans les conditions suivantes :

- le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global. Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun ;

- cette remise en cause peut être effectuée par l’administration jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect de l'affectation de l'immeuble ou de la conservation des titres nonobstant l'intervention de la prescription pour tout ou partie des années en cause.

En l’espèce, la cession de votre appartement aurait pour conséquences :

- la reconstitution du revenu global et des revenus fonciers des trois années précédant la date de la cession avec non imputation du déficit foncier sur le revenu global. Le déficit foncier indûment imputé sur le revenu global pourrait alors être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;

- une telle remise en cause constitue une insuffisance de déclaration et donnera lieu au paiement de l’intérêt de retard de 0,4 % sauf dispense lorsque l’insuffisance de déclaration a eu une conséquence inférieure au vingtième de la base d’imposition. Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun.

Article rédigé par le Pôle solutions patrimoniales de la Banque Privée 1818