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24 JAN. 2017 Investir en immobilier en démembrement de propriété

Focus sur l’investissement immobilier en démembrement de propriété avec Christine Chiozza-Vauterin, Responsable de l’offre immobilière à la Banque Privée 1818.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Aujourd’hui, lorsqu’un investisseur privé souhaite acquérir de l’immobilier, il peut acheter que la nue-propriété d’un bien immobilier. C’est-à-dire qu’il achète le droit de devenir plein propriétaire à terme et pendant toute la durée du démembrement il ne perçoit pas de loyer.

On connait classiquement le démembrement de propriété dans le cadre d’une succession, lorsque le parent survivant conserve l’usufruit, ou à l’occasion d’une donation aux enfants de la nue-propriété d’un bien et la conservation par les parents de l’usufruit de ce bien.

En dehors de ce schéma intra familiale, il est possible pour un investisseur privé d’acheter la seule nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruitier n’est pas une personne physique mais un bailleur institutionnel, comme un organisme de logements sociaux par exemple. La durée de ce type de démembrement n’est pas viagère, mais est fixée pour une durée déterminée (en général 15 ans).

Quel est l’intérêt pour un investisseur privé de n’acheter que la nue-propriété ?

L’avantage premier est de bénéficier d’un prix d’acquisition réduit, car en n’achetant que la nue-propriété on ne paye qu’une partie du prix de la pleine propriété. En général, la nue-propriété correspond à 60% de la valeur de la pleine propriété quand on est sur une période de 15 ans de démembrement, on peut donc bénéficier d’une décote de 40%.

Un autre avantage concerne la constitution « gratuite » d’un capital immobilier par la reconstitution de la pleine propriété par écoulement du temps. Au terme du démembrement, vous disposez d’un capital que vous pouvez utiliser selon vos besoins du moment : vendre et récupérer des liquidités, louer et percevoir un complément de revenus, ou encore habiter le logement.

C’est également un investissement « tranquille », serein car on ne gère pas de locataire, ni de vacance locative, ou encore de travaux (la gestion et l’entretien du bien sont assurés par le bailleur usufruitier).

Il n’y a aucune dépense, pas de charges ni de fiscalité. En effet, l’absence de loyer signifie également l’absence d’impôt sur le revenu, d’ISF, de taxe d’habitation et de taxe foncière. Par ailleurs, il n’y a pas de frottement fiscal au moment de la reconstitution de la pleine propriété. Et enfin, les frais de notaire sont réduits lors de l’acquisition puisqu’ils ne sont calculés que sur la nue-propriété.

En terme de trésorerie, il est rare de maîtriser dès l’origine le coût complet que va représenter sur le long terme un investissement immobilier.

La contrepartie étant l’absence de loyer ?

Oui, c’est pour cela que l’on peut dire qu’il s’agit d’une constitution d’épargne immobilière. En effet lorsqu’on achète par emprunt, on a un effort mensuel de trésorerie puisqu’il n’y a pas de loyer entrant, mais on se constitue un capital immobilier sécurisé.

A noter que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers que l’on peut avoir par ailleurs, ce qui optimise fiscalement l’investissement.

Comment se porte le marché de la nue-propriété ?

Il y a environ 1 programme nouveau par semaine. En 2016 y a eu 2 000 appartements vendus en démembrement de propriété. Ces programmes se situent dans des zones tendues où il y a davantage de demande de logement que d’offre. Par exemple : Bordeaux, Toulouse, Lyon, Paris, Marseille, Nice, Gien, Tours, le Chesnay, Levallois, Asnières…

La moyenne d’investissement est de 160 000 €, ce qui correspond à une pleine propriété d’environ 267 000 €.

Peut-on revendre sa nue-propriété ?

Oui, c’est d’ailleurs un avantage supplémentaire de ce placement car il ne s’agit pas d’un dispositif fiscal avec une durée minimum de détention, comme le Pinel ou le Malraux notamment. On peut vendre à tout moment sa nue-propriété pour récupérer sa plus-value et l’allouer à un autre investissement par exemple.

Le démembrement de propriété n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Peut-on dire que c’est un marché liquide ?

La vente de la nue-propriété crée du marché secondaire et cela peut intéresser un investisseur qui souhaite une durée de démembrement plus courte que 15 ans (si l’on a besoin de revenu complémentaire pour une retraite à échéance 8 ans par exemple).

On peut aussi donner la nue-propriété sur une base taxable réduite (puisqu’on ne donne que la nue-propriété) ce qui est une manière simple de transmettre du patrimoine en franchise de droit.

Quel est le profil des investisseurs ?

Ce type d’investissement convient à un grand nombre de profils. L’âge moyen des investisseurs est de 54 ans et plus de 30% ont entre 40 et 50 ans :

  • Entre 30 et 40 ans : la première motivation est de réaliser un placement immobilier patrimonial, de créer une épargne immobilière
  • Au-delà de 60 ans : l’objectif est la transmission aux enfants et aux petits enfants
  • Entre 40 et 50 ans : l’objectif est un placement retraite
  • Après 50 ans : la première motivation est l’allègement de sa fiscalité