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25 OCT. 2016 Cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Lorsqu’une SCI opte pour l'impôt sur les sociétés (IS), c'est cette dernière qui est soumise à l'imposition. Il n’y a pas de transparence fiscale.

Qu’en est-il de la fiscalité d’une cession à titre onéreux d’un immeuble par la SCI et de la distribution du prix aux associés ?

Il y a dans cette hypothèse un double niveau de fiscalité :

D'une part, au niveau de la SCI :

La plus-value générée est soumise au régime des plus-values professionnelles et taxée à l’impôt sur les sociétés.

La plus-value sera calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immeuble cédé (valeur d’acquisition moins amortissements pratiqués déduits fiscalement).

La plus-value ainsi définie est soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 33,33 % (15 % dans la limite de 38.120 € par an sous conditions).

Il n’y a pas de notion d’abattement pour durée de détention.

D'autre part, au niveau de l’associé :

Dans l’hypothèse où la SCI décide de distribuer le prix de vente, l’associé percevra alors des dividendes.

Les dividendes perçus par une personne physique sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, après un abattement forfaitaire de 40 % des dividendes distribués.

A cet impôt sur le revenu s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,50 % (dont 5,10 % de CSG déductible) assis sur la totalité des dividendes distribués et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus le cas échéant (au taux de 3 % et/ou 4 %).

Il est à noter que les dividendes font l’objet d’un prélèvement forfaitaire non libératoire de 21 %, constituant un acompte d’IR imputable sur l’impôt dû l’année suivante. L'acompte acquitté est imputable sur l'IR dû de la même manière qu'un crédit d'impôt (l'excédent de versement étant donc restituable).

Si la SCI décide de ne pas distribuer le prix de vente aux associés mais de le mettre en réserve, il n'y a pas d’imposition au niveau de l’associé.

La logique de la détention d’un immeuble par une SCI soumis à l’impôt sur les sociétés est inverse à celle de la SCI à l’impôt sur le revenu : elle s’avère favorable en termes de portage des biens (amortissement des biens, choix de l’opportunité de la distribution, etc ...). En revanche, elle s’avère pénalisante en cas de cession des biens immobiliers. En effet, la contrepartie de cet amortissement est que la plus-value imposable, lors de la cession de l’immeuble, se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable.

Article rédigé par le Pôle solutions patrimoniales de la Banque Privée 1818