Afin de mieux vous servir et d’améliorer l’expérience utilisateur sur notre site, nous mesurons son audience grâce à une solution utilisant la technologie des cookies. Les données collectées permettent de fournir uniquement des données statistiques anonymes de fréquentation (le nombre de pages vues, le nombre de visites, leur fréquence de retour, ...). En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l’utilisation des cookies de mesure d’audience. Si vous souhaitez refuser les cookies et les paramétrer, cliquer sur « En savoir plus »

Choisissez votre profil

  • Je suis un particulier
  • Je suis un entrepreneur
  • Je suis un institutionnel
Non, merci
1818_jean_seul_banner.svg

14 OCT. 2016 JEAN S'INTERROGE : répartition du prix de vente d'un immeuble démembré & valorisation économique

Retrouvez régulièrement les cas pratiques rédigés par le pôle Solutions patrimoniales de la Banque Privée 1818.

Jean, 52 ans, est marié à Anne, 48 ans, sous le régime de la séparation de biens. La mère d’Anne, Jeanne, lui a donné la nue-propriété d’un studio à Paris dont elle s’est réservée l’usufruit. Les loyers annuels perçus sont de 9 000 €, soit un rendement de 3%.

Une proposition d’acquisition pour le prix de 300 000 € leur a été faite. Jeanne, âgée de 72 ans, et dont le taux marginal d’imposition est de 40 % souhaite diminuer sa pression fiscale sur les revenus fonciers encaissés et semble très intéressée. Mère et fille décident donc de vendre le studio et de se partager le prix.

Toutefois, elles s’interrogent sur le mode de répartition du prix de cession devant être adopté. Elles ont lu qu’il fallait se référer au barème fiscal.

À titre de règle pratique, l’Administration fiscale admet en effet, que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème de l’article 669 du Code Général des Impôts. Jeanne ayant 72 ans, son usufruit est valorisé alors à 30 % de la pleine propriété.

En appliquant ce barème, le prix de vente serait réparti comme suit :

Jeanne : 30 % = 90 000 euros

Anne : 70 % = 210 000 euros

Néanmoins, au plan civil, l’utilisation de ce barème n’est qu’une faculté mais non une obligation, la ventilation du prix de cession étant du domaine de la négociation entre les parties. De surcroit, l’application d’un barème économique sera plus conforme à la valeur réelle de l’usufruit. En effet, l’usufruit de Jeanne n’est rien d’autre que le droit viager de percevoir les revenus fonciers générés par le bien sa vie durant.

Une évaluation économique simplifiée de l’usufruit pourrait être la suivante :

usufruit = revenus annuels du bien X durée de l’usufruit selon les tables de mortalité

L’espérance de vie de Jeanne est de 16,7 années. En appliquant ce barème, le prix serait réparti comme suit :

Jeanne : 9 000 € x 16,7 = 150 300 €

Anne : 149 700 €

Avec l’évaluation fiscale, la somme perçue par Jeanne ne correspond qu’à 10 années de loyers. Le souhait des parties peut être de s’orienter vers le barème fiscal, très fréquemment utilisé, mais il convient en amont de leur expliquer la possibilité de recourir à un barème économique pour qu’elles puissent sciemment en mesurer les enjeux.