10 FÉV. 2017 Acquisition de la nue-propriété dans le neuf ou dans l’ancien

Christine Chiozza-Vauterin, Responsable de l’offre immobilière à la Banque Privée 1818 décrypte pour nous l’investissement en nue-propriété.

Le patrimoine immobilier étant fortement taxé (impôt sur les revenus fonciers au taux marginal de 45 %(1), prélèvements sociaux aujourd’hui à 15,5% et enfin l’ISF au taux marginal de 2,5 %), de nombreux propriétaires cherchent quelques stratégies pour réduire leur fiscalité, et se tournent vers le démembrement de propriété.

En effet, l’achat en démembrement de propriété est une technique relativement simple : un acquéreur achète la nue-propriété d’un bien quand un deuxième acquéreur achète l’usufruit et ce pour une durée déterminée. Ce principe s’applique dans l’immobilier neuf, on retiendra ici le schéma du démembrement avec un usufruitier bailleur social qui achète l’usufruit pour une durée déterminée d’environ 15 ans (plus 2 ans de construction), ou dans l’ancien avec un bailleur institutionnel redevable de l’IR.

Le schéma du démembrement permet d’acheter de l’immobilier avec une décote puisqu’on ne paye que la seule nue-propriété, tout en ayant vocation à récupérer la pleine propriété à terme. La nue-propriété représente en principe 60% de la pleine propriété.

Le nu-propriétaire n’a aucun droit sur son bien, sauf celui de le vendre le cas échéant, et n’en perçoit pas les loyers qui reviennent à l’usufruitier. En contrepartie de cette absence de loyer, le nu-propriétaire n’a aucune charge ni aucun soucis locatif, il ne paye pas d’impôt, il peut même réduire sa fiscalité. En effet, comme il ne perçoit pas de loyer pendant la durée du démembrement, il n’y a pas de revenu foncier imposable mais il peut cependant déduire les intérêts d’emprunt des autres revenus fonciers qu’il peut percevoir par ailleurs(2).

A noter que la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.

Au regard de l’ISF, la nue-propriété n’est pas taxable(3), mais attention, parallèlement l’emprunt contracté pour son acquisition n’est pas déductible de l’assiette de calcul de cet impôt. Le bien immobilier ne viendra pas alourdir l’ISF et pourra même en réduire l’assiette si on achète « cash » en arbitrant ainsi un actif taxable à l’ISF contre un actif non taxé.

Par ailleurs, au terme du démembrement, la reconstitution de la pleine propriété se fait en franchise d’impôt. La plus-value éventuellement constatée sera acquise « gratuitement ».

Enfin, lors de la vente du bien, l’investisseur nu-propriétaire bénéficie d’une méthode avantageuse du calcul de la plus-value imposable. On retiendra comme prix d’acquisition la valeur de la pleine-propriété à la date d’acquisition de la seule nue-propriété, le gain résultant de la décote et de la plus-value y afférent, échappent ainsi à l’impôt. De même, l’abattement pour durée de détention est décompté dès l’acquisition de la nue-propriété.

Certains schémas de placements diversifiés offrent la possibilité de n’acheter que la nue-propriété d’immeubles anciens à rénover tout en prévoyant, dans la convention de démembrement, que le nu-propriétaire prendra à sa charge les travaux de rénovation, ce qui permet de créer du déficit foncier imputable sur des revenus fonciers existants par ailleurs.

Il s’agit d’une solution d’investissement adaptée lorsqu’on perçoit d’importants revenus fonciers taxables sans pour autant venir alourdir l’ISF. Par ailleurs, la nue-propriété ne générant pas de revenu, il n’y a pas d’impôt supplémentaire. La durée du démembrement est en général plus courte, une douzaine d’années environ.

La technique du démembrement permet également de réduire les droits de transmission puisque ces droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, soit une assiette limitée, le donataire récupèrera la pleine propriété à l’arrivée du terme sans droit supplémentaire.

Ce type de placement de diversification permet d’investir en immobilier avec décote et offre une perspective de création de patrimoine par la valorisation dans le temps. On comprend l’intérêt pour un particulier soucieux de sa fiscalité de détenir son patrimoine immobilier en nue-propriété dans la mesure où il n’a pas besoin des revenus et cela sur une période longue.

(1) Ce taux peut être augmenté, le cas échéant de la CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus) au taux marginal de 4%.

(2) Il s’agit d’une dérogation légale accordée lorsque l’usufruitier est un bailleur social redevable de l’IS.

(3) Sauf cas particulier où l’investisseur acquière la nue-propriété auprès d’un propriétaire qui en conserve l’usufruit.

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