7 NOV. 2017 Pistes de réflexion sur la gestion d'un bien immobilier situé en France par un résident du Royaume-Uni

Rappel des faits

Votre cliente détient avec son frère, la nue-propriété d’un bien immobilier situé en France. L’usufruit est détenu par leur père. Votre cliente est non résidente fiscale française, elle vit au Royaume-Uni avec ses trois enfants.

Au décès de son père, votre cliente souhaiterait racheter la part de son frère dans l’immeuble. A cette occasion, elle s’interroge sur l’opportunité de créer une SCI en y incluant ses enfants.

Cependant, elle s’inquiète de la fiscalité attachée à la location de ce bien et notamment celle qui pourrait être liée à la majoration sur les résidences secondaires parisiennes.

Commentaires

I/ Les modalités du rachat de la part du frère

Vous semblez indiquer que votre cliente rachèterait la part de son frère après le décès de son père. A la suite du décès du père, l’usufruit s’éteignant, le frère et la sœur seront chacun pleins propriétaires d’une partie du bien. Dès lors, le rachat porterait sur une partie de la pleine propriété du bien.

A cet égard, il semblerait qu’il soit plus judicieux pour votre cliente de racheter, avant le décès du père, la part en nue-propriété du frère, dont le coût sera nécessairement moins élevé. Ainsi, au décès du père, l’usufruit s’éteignant, votre cliente serait pleine propriétaire de la totalité du bien.

II/ Le risque de majoration de 20 %

La doctrine administrative prévoit que « les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au premier alinéa du I de l'article 232 du code général des impôts (CGI) peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du CGI, majorer d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part de cotisation de taxe d'habitation qui leur revient au titre des logements meublés non affectés à l'habitation principale (CGI, art 1407 ter) ».

Les locaux concernés par cette majoration sont les logements meublés non affectés à l’habitation principale de leur occupant, qu’ils soient loués ou occupés par leur propriétaire. Il résulte des dispositions de l'article 1408-I du CGI que la taxe d'habitation est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux imposables.

Il en résulte que la majoration de 20 % sur les résidences secondaires est relative à la taxe d’habitation et non aux revenus locatifs. Cette majoration sera due, mais par le locataire de l’appartement si ce dernier ne constitue pas pour lui son habitation principale.

III/ L’opportunité de créer une SCI

Votre cliente envisage de créer une SCI et d’en démembrer les parts par donation au profit de ses trois enfants afin de gérer le bien immobilier. Le démembrement de propriété présente l’avantage de préparer la transmission en limitant le coût fiscal de l’opération.

Eu égard au fait que votre cliente et ses enfants résident au Royaume-Uni, il convient de s’interroger sur le traitement fiscal qui pourrait être applicable à cette SCI. Votre cliente aura le choix d’opter entre le régime de la transparence fiscale des sociétés civiles à l’impôt sur le revenu et le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix devrait notamment être orienté par le fait que votre cliente ait ou non besoin des revenus générés par cet immeuble.

          • La répartition de l’imposition

On notera qu’en l’absence de convention spécifique, la répartition de l’imposition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est prévue par loi. En effet, l’usufruitier est imposé au titre des bénéfices courants (revenus fonciers, dividendes) et le nu-propriétaire à hauteur des produits exceptionnels (plus-values de cession, distribution de réserves, …). On notera qu’en l’absence de convention contraire, seul le nu-propriétaire est admis à déduire les déficits fonciers réalisés par la société.

          • Le choix du régime d’imposition de la SCI et les conséquences de la qualité de non-résident fiscal français

Remarque préliminaire : Pour les développements ci-dessous, il conviendra de vérifier que la convention fiscale entre la France et le Royaume-Uni s’applique. Il faudra donc s’assurer que votre cliente ait bien la qualité de résidente fiscale au Royaume-Uni au sens de la convention.

En effet, si cette dernière choisie de soumettre les revenus générés par la SCI à l’IR, elle sera imposée sur l’ensemble des bénéfices, qu’elle prélève ou non des revenus.

S’agissant de l’impact de la résidence au Royaume-Uni, la convention fiscale liant la France et le Royaume-Uni dispose en ses articles 6 et 14, respectivement, que les loyers et les gains de cession de biens immobiliers sont imposés par le pays du lieu de situation de l’immeuble. En l’espèce, l’ensemble des revenus générés par la SCI à l’IR seront imposables en France.

A l’inverse, si votre cliente opte pour l’imposition à l’IS. Les revenus générés par la SCI seront dans un premier temps soumis à l’IS français selon les termes de l’article 7 de la convention précitée. Le taux applicable sur le résultat fiscal serait donc de 15 % pour la fraction ne dépassant pas 38 120 € et 33,1/3 % pour le surplus. On notera que le taux d’IS est appelé à baisser dans les prochaines années pour atteindre 25 % en 2022.

S’agissant de la fiscalité des prélèvements que votre cliente est susceptible d’opérer sur le résultat distribuable de la SCI, ils auront la nature de dividendes. Ce type de revenus, devrait en principe être imposé au Royaume-Uni, cependant, la France se réserve le droit de prélever une retenue à la source à hauteur de 15 %. L’éventuelle double imposition qui en résulterait aurait vocation à être réglée par l’octroi d’un crédit d’impôt.

Nous souhaiterions également attirer votre attention sur les conséquences de l’article 195 A du Code Général des Impôts. Ce dernier dispose que l’impôt dû en France par des personnes domiciliées hors de France ne peut être inférieur à un taux minimal de 20 % du revenu imposable. Une réponse ministérielle précise que « le taux minimal ne s'applique qu'aux seuls revenus effectivement imposables en France en vertu de cette convention » (RM De Cuttolin n°5223, JO Sénat 09/06/1982, p 2672). Ce taux minimum n’est cependant pas applicable lorsque le non-résident tire l’essentiel de ses revenus en France.

Votre cliente sera également soumise aux prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers perçus en France.

Article rédigé par notre pôle solutions patrimoniales

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