12 OCT. 2016 Qualification fiscale des revenus : statut de loueur en meublé professionnel

Questions & cas pratique :

Vous tirez des revenus au titre de location meublée non professionnelle d’appartements Ehpad. Certains revenus sont perçus directement, d’autres perçus indirectement par l’intermédiaire d’une SARL de famille. Vous percevez également des revenus de location meublée au titre d’une location via le site airbnb. Par ailleurs, vous percevez des droits d’auteur, des jetons de présence et générez des plus-values.

Question : est-il possible d'obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, tant au plan de l’IR que de l’ISF ? Qu'en est-il de la qualification fiscale des revenus, et notamment de leur prise en compte éventuelle dans l’obtention du statut de loueur en meublé professionnel ?

Conditions d’application pour l’IR

L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés (comme en l’espèce pour les Ehpad) est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

  • un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories :
    • des traitements et salaires ;
    • des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée ;
    • des bénéfices agricoles ;
    • des bénéfices non commerciaux ;
    • des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

    Les revenus du cas d’espèce

    Vous avez diverses sources de revenus, et vous vous demandez lesquels doivent être pris en compte dans la masse de comparaison avec les revenus de la location meublée :

    • les droits d’auteurs : relèvent de la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux) : ils doivent donc être pris en compte.
    • les plus-values : elles ne doivent pas être prises en compte car elles n’entrent pas dans le champ des revenus pris en compte dans ce calcul.
    • les jetons de présence : il faut distinguer selon la nature des jetons de présence reçus :
      • jetons ordinaires : relèvent de la catégorie de revenus de capitaux mobiliers (RCM), et sont donc exclus du calcul.
      • jetons spéciaux : part supplémentaire aux jetons ordinaires éventuellement attribuée aux membres du conseil d’administration ou de surveillance exerçant par ailleurs des fonctions de direction salariées au sein de la société : relèvent des traitements et salaires. C’est uniquement cette fraction de jetons qui pourra être intégrée au calcul.
      • fraction de jetons excédant la limite globale de déduction pour la société : assimilée à des jetons ordinaires, et relèvent donc des RCM : exclus du calcul.

Le cas des revenus via Airbnb

Il s’agit de savoir si ces revenus sont considérés comme des revenus de location meublée ou pas (et dans ce cas à prendre en compte dans la masse de comparaison pour le bénéficie du statut professionnel).

Sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.

Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations ci-dessous, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée :

  • le petit déjeuner
  • le nettoyage régulier des locaux
  • la fourniture de linge de maison
  • la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.

En revanche, lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. (tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière).

Conditions d’application pour l’ISF

Les locaux d’habitation loués meublés peuvent être considérés comme des biens professionnels pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune, et donc être exonérés d’ISF, aux conditions cumulatives suivantes :

  • que le propriétaire des locaux soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • qu’il réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
  • qu’il retire de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels son foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI, retenus de la même façon que précédemment.

Attention :

Ici on ne retient pas les recettes annuelles (qui doivent être supérieures à 23 000 €), mais bien les revenus nets perçus au titre des locations meublées. C’est-à-dire qu’il faut retirer aux recettes brutes, le cas échéant, les amortissements réalisés et les intérêts d’emprunts.

Ainsi, bien souvent, les revenus nets retirés de la location meublée sont nuls, voire négatifs. La condition des revenus représentant 50 % de plus que les autres revenus professionnels du foyer fiscal n’est souvent pas remplie ; l’exonération d’ISF ne peut alors pas s’appliquer.

Article rédigé par notre pôle solutions patrimoniales

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