12 JUIL. 2017 SCPI de rendement : notre expertise en matière de sélection

Après une collecte record en 2016 à plus de 5,5 milliards d’euros, l’engouement pour les SCPI de rendement (communément appelées « pierre-papier ») ne se dément pas et continue d’attirer de plus en plus d’investisseurs à la recherche de rendement.

Un placement immobilier particulièrement attractif dans un marché très actif

2016 a ainsi été une année record en terme de collecte à un peu plus de 5,5 milliards d’euros, soit plus de 30% par rapport à 2015. Les chiffres du premier trimestre 2017 laissent présager par ailleurs une belle dynamique avec une collecte d’un peu plus de 2 milliards d’euros.

La raison principale de cet engouement est avant tout la performance : les SCPI de rendement affichaient un rendement moyen de 4,63%* en 2016 avant fiscalité, certes un peu moins qu’en 2015 (4,85%*), mais tout à fait honorable par rapport à d’autres produits d’épargne de la place.

De plus, face à la baisse des rendements des contrats en euros et des taux des produits réglementés, les épargnants sont tentés d’orienter une partie de leur épargne vers d’autres supports comme l’immobilier.

Rappelons que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) de rendement ont pour objectif l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier dans le tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, santé…) et d’assurer le versement d’un revenu récurrent aux associés. L’acquisition de parts en SCPI permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier sans subir les aléas de la gestion locative, à l’instar d’un investissement immobilier en direct. Cela permet également d’avoir accès à des actifs, habituellement réservés aux investisseurs institutionnels.

Un choix qui peut s’avérer délicat

Souscrire des parts en SCPI peut sembler simple. Toutefois, faire son choix parmi les 89 SCPI d’immobilier d’entreprise de la place s’avère plus délicat.

Ce produit d’épargne n’est en effet pas sans risques et par nature peu liquide. Lié aux variations de marché de l’immobilier d’entreprise et de l’économie, c’est un placement dans une optique de long terme (la durée de conservation préconisée est de 10-12 ans, la moyenne étant de 25 ans) qui s’intègre parfaitement dans une stratégie de diversification de son patrimoine et ou pour s’assurer d’un complément de revenus. Il est donc primordial de prendre en compte les différents paramètres avant de faire son choix.

Forte de son expertise dans le domaine de l’immobilier, la Banque Privée 1818 a mis en place un processus rigoureux en matière de sélection de SCPI. Celui-ci se base sur l’étude des indicateurs fondamentaux de la société de gestion, à savoir : la qualité de son actionnariat, son expérience immobilière et sa politique d’investissement, l’organisation de l’équipe gouvernante dans le sourcing et la sélection des actifs, surtout quand ils se situent à l’étranger.

Il convient également de croiser ces critères avec les données intrinsèques de la SCPI :

- la capitalisation, plus elle est importante plus le portefeuille sera diversifié et les risques mutualisés, ce qui permettra d’assurer une meilleure liquidité des parts.

- les actifs, leurs situations géographiques, la qualité du patrimoine (récents ou anciens, travaux à prévoir ou pas, politique d’arbitrage), les locataires, le niveau d’endettement de la SCPI (la constitution de réserves est-elle suffisamment importante pour assurer le paiement des revenus aux associés en cas de défaillance locative ?).

De plus en plus de sociétés de gestion n’hésitent plus à arbitrer certains immeubles devenus obsolètes ou n’entrant plus dans la stratégie actuelle pour aller chercher des nouveaux actifs situés dans la zone Euro, principalement en Allemagne (baux fermes de long terme), Belgique, Pays-Bas voire en Espagne.

- l’évolution du prix de la part est également à considérer comme un indicateur de bonne santé de la SCPI

- il peut également être pertinent de comparer le TRI (Taux de rendement Interne) de la SCPI par rapport à son benchmark dans l’environnement des SCPI sur 5, 10, 15 et 20 ans pour les SCPI les plus anciennes.

Autant de précieuses données qui peuvent apporter des informations supplémentaires pour conforter son choix d’investir dans telle ou telle SCPI.

Dans nos propositions d’allocations, nous préconisons plus que jamais la diversification tant sectorielle (bureaux, commerces, santé…), que géographique avec un biais en zone Euro.

Nos équipes sont à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

*Sources ASPIM-IEIF

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