29 AOÛT 2017 Jean s’interroge : achat d'une propriété familiale en direct ou SCI

Retrouvez régulièrement les cas pratiques rédigés par notre pôle solutions patrimoniales.

JEAN, 52 ANS, EST MARIÉ À ANNE, 48 ANS, SOUS LE RÉGIME DE LA SÉPARATION DE BIENS. ILS ONT 2 ENFANTS : LÉO 18 ANS ET EMMA, 14 ANS.

A l’occasion de ses vacances d’été, Jean a eu le coup de cœur pour une maison. Il en a parlé à son frère, qui serait partant pour participer à cet achat. Les enfants grandissent, ils quitteront bientôt le nid et ce serait sympathique de pouvoir y réunir toute la famille pendant les vacances.

Jean s’interroge : est-il préférable d’acheter cette propriété familiale avec son frère, en direct ou au travers d’une Société Civile Immobilière (SCI) ? Quels avantages présente une SCI ?

L’un des intérêts de la SCI est d’éviter l’indivision : une situation juridique qui peut s’avérer complexe à gérer, chaque décision nécessitant le consentement des indivisaires (aux 2/3 ou à l’unanimité) et les situations de blocage étant fréquentes.

Néanmoins chacun est libre de sortir de l'indivision, ce qui se traduit bien souvent par une vente du bien immobilier indivis. Il est certes possible de prévoir une convention d'indivision qui organisera la gestion de l’indivision mais elle ne sera applicable que pour une durée de 5 ans renouvelable.

Les règles relatives à la gestion au travers d’une SCI sont plus simples : les statuts dont la rédaction est libre (mais un recours à un, professionnel du droit vivement conseillé), nommeront un gérant, voire également, un co-gérant (au cas présent Jean et éventuellement son frère), lui donneront des pouvoirs très étendus quant à la nature des actes qu’il pourra passer seul.

Les règles de majorités, lors des votes en Assemblées Générales pourront elles aussi être plus souples. Il sera aussi possible de contrôler l’entrée de nouveaux associés pour préserver le caractère familial de la détention du capital.

La SCI est également un formidable outil de transmission. En donnant des parts sociales en pleine propriété ou en démembrement aux enfants, il sera possible d’anticiper la transmission de la SCI aux futures générations, tout en maîtrisant le coût fiscal de cette transmission.

Au cas présent, la SCI ne percevra pas de revenus mais il serait tout de même utile de tenir une comptabilité. En effet, il est préférable de suivre comptablement la détermination de la valeur de la SCI au regard de l’ISF.

Afin de s’assurer une gestion pérenne du patrimoine familial et éviter tout situation de blocage, le recours à une SCI s’avère souvent plus qu’opportune (qu’une ou plusieurs générations soient impliquées).

Aujourd’hui, tous s’entendent bien mais qu’en sera-t-il dans quelques années… ?

Aller plus loin