14 SEP. 2017 Jean s’interroge : Location meublée via SCI ou autre structure

Retrouvez régulièrement les cas pratiques rédigés par notre pôle solutions patrimoniales.

JEAN, 52 ANS, EST MARIÉ À ANNE, 48 ANS, SOUS LE RÉGIME DE LA SÉPARATION DE BIENS. ILS ONT 2 ENFANTS : LÉO 18 ANS ET EMMA, 14 ANS.

Jean et son frère ont décidé d’acheter une maison pour que toute la famille puisse y passer ses vacances. Après avoir hésité, ils ont finalement décidé de l’acheter au travers d’une SCI (Lire l'épisode précédent).

Aujourd’hui, le frère de Jean propose de mettre la maison en location saisonnière lorsque la famille ne l’utilisera pas.

Jean s’interroge : ne faut-il pas vérifier que la structure « SCI » est bien adaptée à une location meublée et si, non, quelle structure doit être retenue ?

Jean a bien raison de se poser la question !

Le fait de louer un bien meublé, c’est à dire garni de meuble, modifie la nature de l’activité de la société qui détient le bien et le donne en location. De civile, l’activité devint commerciale ! La société ne relève plus des règles applicables aux revenus fonciers, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés mais devient soumise à l’Impôt sur les Sociétés !

Certes, dans cette hypothèse, puisque le résultat imposable de la société sera déterminé par application des règles des « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (BIC), la société pourra amortir le bien (ce qui n’est pas possible sous le régime des revenus fonciers) mais les revenus tirés de la location du bien seront encapsulés dans la société. Ces revenus seront soumis à l’IS au niveau de la société et les associés subiront, à nouveau l’impôt (impôt sur leur revenu, à leur niveau, cette fois) lorsqu’ils les toucheront à l’occasion d’une distribution de dividendes par la société.

Sans parler de la plus-value réalisée le jour où le bien immobilier sera vendu : la plus-value sera soumise à l’IS et non plus au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec application de l’abattement pour durée de détention.

La SCI n’est donc pas la structure à retenir dans l’hypothèse où la maison serait louée.

Il conviendrait plutôt de mettre en place une structure commerciale. Il sera alors nécessaire de se pencher sur le régime fiscal de cette société et des choix devront être faits.

Nous serions ravis d’en discuter plus avant avec Jean et son frère…

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